เมื่ออุปทานที่อยู่อาศัยจะล้นเกินในอนาคต ปกรณ์ นิลประพันธ์

หลายปีมานี้ภาคอสังหาริมทรัพย์เราเติบโตขึ้นมาก ไม่ว่าจะแนวดิ่งหรือแนวราบ หลายภาคส่วนก็กังวลว่าจะมีการเก็งกำไรกันจนนำมาสู่ภาวะฟองสบู่ จึงมีหลายมาตรการออกมาเพื่อป้องกัน ที่รู้จักกันมากในช่วงหกเดือนที่ผ่านมาก็คือมาตรการ LTV ของธนาคารแห่งประเทศไทย

แต่ที่จะชวนคิดกันไม่ใช่เรื่อง LTV หรอกครับ อันนี้เป็นมาตรการระยะสั้นถึงกลางอยากชวนคิดไปยาว ๆ มากกว่า

ที่ต้องคิดกันยาว ๆ เพราะบ้านเราเข้าสู่สังคมผู้สูงวัยหรือAgeing Society แล้ว อัตราการเกิดต่ำมาก จำนวนประชากรผู้สูงวัยจึงมากกว่าประชากรในวัยอื่น แน่นอนว่าอุปทานด้านที่อยู่อาศัยย่อมจะลดน้อยลงตามไปด้วย เพราะผู้สูงอายุส่วนใหญ่ก็มักจะลงทุนด้านที่อยู่อาศัยกันไว้ตั้งแต่ในวัยทำงานแล้ว เมื่อวันนี้เราระดมสร้างกันอุตลุด สิ่งที่จะตามมาในอนาคตก็คือเราจะมีอุปทานด้านที่อยู่อาศัยคงค้างที่ล้นเกินเป็นจำนวนมาก ไม่ว่าจะขายยังไม่หมดตอนนี้ หรือพอผู้สูงวัยลาจากไปที่อยู่อาศัยก็จะตกเป็นมรดกของลูกหลาน ซึ่งในช่วงหลายสิบปีที่ผ่านมาคนเราก็มีลูกน้อยลงตามสโลแกนลูกมากจะยากนาน  ใครจะดูดซับที่พักอาศัยว่าง ๆ นี้ออกจากระบบเล่า

ดังนั้น จึงทำนายได้ว่าอสังหาริมทรัพย์ที่บอกกันว่าไม่พอกับความต้องการในเวลานี้ จะกลายเป็น "ส่วนล้นเกิน" ในอีกไม่กี่สิบปีข้างหน้า 

พูดง่าย ๆ คือ มีบ้านมากกว่าคน

คำถามคือเราจะวางแผนรองรับเรื่องนี้อย่างไร แบบยาว ๆ น่ะนะ

ที่พูดมานี่เกิดขึ้นจริงแล้วในญี่ปุ่นนะครับที่บ้านมากกว่าคน เป็นบ้านร้างจำนวนมากเสียด้วย คือมีเจ้าของแต่ตายไปแล้ว ลูกหลานผู้รับมรดกก็ไม่รู้จะเอาไปทำอะไรเพราะบ้านตัวเองก็มี จึงปล่อยไว้เฉยๆให้ชำรุดทรุดโทรมไปตามกาลไม่เกิดประโยชน์อันใดในทางเศรษฐกิจและสังคม แต่ขณะเดียวกันเขาก็ยังมีคนหนุ่มสาวจำนวนมากนะครับที่ยังไม่สามารถหาซื้อบ้านได้ด้วยตัวเองเพราะราคาบ้านถูกปั่นให้สูงลิบไปเมื่อหลายสิบปีก่อนแล้ว 

การที่บ้านร้างนี่เป็นปัญหาสังคมด้วยนะครับ โดยเฉพาะในเมืองเล็ก ๆ เพราะคนย้ายออกไปอยู่เมืองใหญ่กันหมด เมืองหงอยเลยทีนี้ เศรษฐกิจชุมชนพลอยแย่ไปด้วย ภาษีท้องถิ่นเก็บได้น้อย จะเอาไปพัฒนาท้องถิ่นอะไรได้ ความสูญเสียทางวัฒนธรรมก็เกิดเพราะไม่มีคนมาสืบสานรักษา

ผู้เขียนติดตามวิธีแก้ปัญหาของเขาแล้วพบมาตรการที่น่าสนใจหลายเรื่อง เช่น การชวนคนเมืองใหญ่ออกมาอยู่ในเมืองเล็กเมืองน้อยที่มีอสังหาริมทรัพย์ส่วนเกินจากอดีตเพื่อมา renovate และใช้ทักษะสมัยใหม่และความคิดสร้างสรรค์ใหม่ ๆ มาทำให้ชุมชนเมืองนั้นกลับมามีชีวิตชีวาอีกครั้ง (Urban Revitalisation) ทำมาหลายปีจนปัจจุบันใครไปเที่ยวญี่ปุ่นจะพบว่าบ้านเก่า ๆ ถูกนำมาพัฒนาให้เป็นโรงแรมหรือที่พักขนาดเล็กร้านอาหาร ที่ดินที่ว่างเปล่าถูกรื้อฟื้นมาทำเกษตรกรรม มีการเล่าเรื่องราวผ่านโซเชียลมีเดียดึงดูดคนมาท่องเที่ยว มาบริโภค  เป็นการผสมผสานระหว่างวัฒนธรรมดั้งเดิมกับมุมมองใหม่ของคนรุ่นใหม่ ทำให้ชุมชนหลายแห่งกลับมามีชีวิตมีสีสัน อสังหาริมทรัพย์ส่วนเกินจากอดีตได้กลายมาเป็นปัจจัยในการพัฒนาชุมชนอีกครั้ง

มาช่วงนี้เขามีไอเดียใหม่โดยรัฐเข้าไปซื้ออสังหาริมทรัพย์ส่วนเกินที่เก่า ๆ ในเมืองมาขายหรือให้เช่าแก่คนซึ่งเริ่มตั้งเนื้อตั้งตัว ซึ่งนอกจากจะแก้ไขปัญหาการใช้ทรัพยากรที่มีอยู่ให้เกิดประโยชน์สูงสุด ไม่ถูกทอดทิ้งให้ชำรุดทรุดโทรมเป็นจุดอับของเมืองแล้ว ยังทำให้ครอบครัวอันเป็นหน่วยพื้นฐานที่สำคัญของสังคมมีความเข้มแข็งอีกด้วย หลายแห่งเขาก็ใช้เป็นที่พักสำหรับผู้ซึ่งได้รับความเดือดร้อนจากการกระทำความรุนแรงในครอบครัวด้วย คือ ให้แยกออกมาอยู่ที่บ้านพักฉุกเฉินนี้เลย ใช้ได้หลายอย่างจริง ๆ

ก็ชวนกันคิดแบบยาว ๆ นะครับว่าที่เราโหมพัฒนากันไปในตอนนี้ ได้คิดเผื่อไปถึงโครงสร้างสังคมอนาคตกันหรือเปล่า แล้วมันจะส่งผลกระทบต่อธุรกิจในระยะยาวอย่างไร หรือทำ ๆ ไปรวยแล้วจะเลิก อนาคตบ้านเมืองจะเป็นอย่างไรช่างมัน ... ถ้าคิดแบบนี้ก็นับว่าขาดจริยธรรมไปหน่อย

แต่ไม่ว่าใครจะคิดอย่างไร ผู้เขียนว่าภาครัฐก็คงต้องเตรียมศึกษาวิธีการรับมือของต่างประเทศที่เขาเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุมาก่อนเราให้ดีนะครับ จะได้เตรียมตัวไว้แต่เนิ่น ๆ มีอะไรมาจะได้ออกมาตรการรองรับได้ทัน

ชวนคิดครับ…